מחלקת השקעות נדל״ן · רימקס באר שבע
קונים דירה עד 700 אלף ₪, מתחת למחיר השוק. הלוואה לכל מטרה מממנת את ההון העצמי והשיפוץ, ומשכנתא של 75% משלימה את השאר. שתיהן בלון: משלמים ריבית בלבד, והשכירות מכסה את רובה. ואת כל השאר אנחנו עושים.
*תרחיש להמחשה לפי ההנחות שבמחשבון, ולא התחייבות לרווח. כמו בכל השקעה, קיים גם סיכון.
הכול תחת קורת גג אחת
אנחנו עושים הכול.
אתם רק חותמים.
איש קשר אחד מהיום הראשון ועד שהכסף נכנס לחשבון.
למה רוב המשפחות נשארות בשכירות
הבנק מממן עד 75% מדירה יחידה. את השאר, כלומר ההון העצמי והשיפוץ, מצפים שתביאו מהבית. גם בדירה של 600 אלף ₪ זה 150 אלף הון עצמי ועוד 100 אלף שיפוץ, ומשפחה שמשלמת שכירות לא מצליחה לחסוך 250 אלף ₪.
תקרת מחיר העסקה. כל נכס נקנה מתחת למחיר השוק, ובסכומים האלה העסקה עוברת חלק בבנקים.
מהכיס בחודש בדוגמה: הריבית על שתי הלוואות הבלון כ-3,500 ₪, והשכירות 3,000 ₪.
חודשי החזקה: התקופה שאחריה דירה יחידה יכולה להימכר בפטור ממס שבח, בכפוף לתנאי החוק.
איך זה עובד
יועץ משכנתאות בודק הכנסות, יחס החזר ותנאים. אם המספרים לא עובדים, תשמעו את זה כבר בשלב הזה.
הצוות מאתר דירות עד 700 אלף ₪ שנמכרות מתחת לשווי: מכירות דחופות, ירושות, דירות במצב ירוד. הרווח נוצר כבר ביום הקנייה.
קבלן במחיר סגור, כתב כמויות ופיקוח. המטרה: דירה שנראית ונמכרת כמו מחודשת לגמרי.
השכירות מכסה את רוב הריבית החודשית. בחודש 18 מוכרים במחיר השוק, פורעים את שתי הלוואות הבלון, והפער נשאר אצלכם.
המחשבון
הזיזו את המחוונים וראו מה קורה לרווח. כולל השורה שרוב המשווקים לא מראים: מה קורה אם המכירה יוצאת נמוכה מהתכנון.
ההלוואה לכל מטרה מממנת את ההון העצמי (25%) ואת השיפוץ. שתי ההלוואות בבלון: משלמים ריבית בלבד, והקרן נפרעת מכספי המכירה. ההלוואה מוצהרת לבנק המשכנתא.
זו הסיבה שאנחנו קונים רק מתחת לשווי, ולא מהמרים על עליית מחירים.
הנחות: קנייה עד 700 אלף ₪ מתחת למחיר השוק, משכנתא 75% ממחיר הקנייה, הלוואה לכל מטרה בגובה 25% ועוד השיפוץ, שתיהן בלון עם ריבית חודשית בלבד. הנכס מושכר לאורך 18 החודשים. עלויות רכישה 3% ועלויות מכירה 3% כולל מע״מ. ארנונה ושוטף על השוכר. ללא מס שבח, בכפוף לעמידה בתנאי הפטור לדירה יחידה. תרחיש להמחשה בלבד.
בכנות
ניהול סיכונים
לא קונים בלי מרווח ביטחון מוגדר מראש. התמחור נבדק מול עסקאות שנסגרו בפועל, לא מול מחירי מודעות.
תמהיל שנבנה עם יועץ משכנתאות, ותרחיש קיצון שנבדק לפני החתימה ולא אחריה.
קבלן במחיר סגור, כתב כמויות, ורזרבה שנמצאת כבר בתוך תקציב ההשבחה.
הלוואות בלון מגיעות לפירעון בבת אחת. לכן כבר ברכישה סוגרים תוכנית ב׳: הארכה או מחזור לפריסה רגילה, והדירה כבר מושכרת.
הלוואה שהקרן שלה נפרעת בבת אחת בסוף התקופה. בדרך כלל משלמים בינתיים ריבית בלבד, ולכן התשלום החודשי נמוך. במסלול הזה הקרן של שתי ההלוואות נפרעת מכספי המכירה בחודש 18.
מחלקת ההשקעות של רימקס באר שבע רואה עסקאות לפני שהן עולות לשוק: מכירות דחופות, ירושות ודירות במצב ירוד שהמחיר שלהן משקף את המצב ולא את המיקום. כל עסקה נבדקת מול עסקאות שנסגרו בפועל באזור.
לחתום, לקרוא דוח חודשי, ולקבל את הרווח בסוף. איתור, משא ומתן, ליווי מול הבנקים, עו״ד, שיפוץ, השכרה ומכירה, הכול אצלנו, עם איש קשר אחד.
ההלוואה לכל מטרה נלקחת מגוף מורשה ומוצהרת לבנק המשכנתא, שבוחן את כל ההחזרים יחד מול ההכנסה. אנחנו לא עובדים עם מסלולים שמסתירים מידע מהבנק. זה לא תקין, וזה גם הסיכון הכי גדול שלכם.
עמלת תיווך בקנייה ובמכירה, שכר טרחת עו״ד, שמאות ועמלות בנק. במחשבון הן מופיעות כ-3% בכל צד. [פירוט דמי הליווי של המסלול]
דירה יחידה שמוחזקת 18 חודשים לפחות יכולה להימכר בפטור ממס שבח, בכפוף לתנאי החוק. את הבדיקה הסופית עושים מול רו״ח או עו״ד מיסוי, לפני הרכישה.
זה הסיכון המרכזי, ולכן הוא מופיע במחשבון כמבחן לחץ. ההגנה היא לקנות מתחת לשווי ולהשביח באמת, ולא להמר על עליית מחירים.
בדיקת התאמה
שתי שאלות שקובעות כמעט הכול: האם יש לכם דירה, וכמה נכנס למשק הבית. השאר אנחנו בודקים איתכם.
שלב אחרון: שלחו לנו את הפרטים בוואטסאפ. ההודעה כבר כתובה עם התשובות שלכם, נשאר רק ללחוץ שלח, ונציג מחלקת ההשקעות ממשיך איתכם משם.
שליחת הפרטים בוואטסאפ חזרה למחשבוןכשיש דירה בבעלותכם, המימון לדירה נוספת מוגבל ל-50%, ולכן המסלול הזה פחות מתאים. שלחו לנו הודעה, ונציג יבדוק איתכם חלופות שכן עובדות למצב שלכם.
שיחה עם נציג בוואטסאפמוקד ההשקעות
מחלקת השקעות נדל״ן · רימקס באר שבע